【セミナー体験】副業希望者必見！プロが教える不動産投資術

超有名不動産投資家の特別対談が実現

三和エステートが主催する豪華セミナーが開催されました！
百戦錬磨をくぐりぬけているお二人だけあって、内容はとても濃い対談セミナーです。

21年の見通し

・停滞状況は2〜3年は続くと思ったほうがいい
・不動産投資に限らず事業そのものへのリスクが高まる時代
・テレワーク普及により働き方が変わる（空間的な広さが求められる）
・高所得者は広い部屋、戸建てを選ぶ
・低所得者は、収入は減るのに家にいる時間は増える
・その隙間をどう埋めていく空間づくりができるか、賃料設定するかが投資家目線
・日を追うごとに所得の二極化が進んでいく事実は変わらない
・投資家の買い意欲は全く落ちてない
・普通の事業よりも不動産投資のほうが相対的なリスクが低いと考えて取り組む人が増えてきた印象
・オフィスや商業ビルはリスクを考えるとレジデンスの安定の手堅さ
・今までは事業系とレジ系のリスクの差がそこまで見えてこなかったものが可視化されてきた

これからの賃貸物件における優位性

・賃借人はとにかく動きたくない、だからこそ広く使えるとかは大事
　└床下収納とか空間を広く使う工夫が求められている
・住むうえでのコスパはスーモで簡単に横軸でチェックされてしまう
　└他物件との比較されたうえでエッジが立ってないとダメ

手元にある資産はどうすべきか？

・投資家のステージによって違う
・自己資金出せる人（目安：物件価格の2割）は一棟もの買ってもOK
・資金調達能力がある人にとっては不動産は手堅い
・不動産投資は資金効率（ROI）の回収が早いことが魅力
・資産を厚くしないといけない人は、レバレッジ効かせるための工夫をしたほうがいい
・短期な投資成功は野生の勘頼み。再現性があるとは限らないので注意が必要
・アベノミクス（before／after）で不動産を持てた人と、そうでない人の戦略は全然違う

最近の投資家の傾向

・5年以内にリタイアしたいと相談する人多い
・そうなると、利回り高くて積算が出てフルローンの融資がつく物件しか選択肢がない
・ところが、購入して運営してみたらそこまでうまくいかないケースも多々ある
・もっと時間軸を長くとれば失敗しづらい。いいものをちゃんと買いためていくことで良質なアセットを溜めるという発想
・不動産は売っておしまいじゃない。買ったあとのアフターサービス体制こそ大事
・利回り高いが運営は自己責任、もしくは利回りは低いがアフター充実、どちらを選ぶ？
・不動産業者も方針をはっきり示せばいいし、投資家自身も曖昧な判断にしているのが悪い
・銀行は晴れている人にしか傘を貸さない。その動きはますます強くなる
・だからこそ、まだハシゴがかかってるうちに登っておかないと後からは登れない
・業者もサラリーマンをだまし討ちするだけでは立ち行かなくなるはず
・資産管理に長けた不動産業者と、銀行の優良顧客となる投資家しか生き残れない
・一棟ものを購入するには金融ストックが不可欠

不動産投資を目指す人へのアドバイス

・リスクはゼロではない。人によって「信用力」と「リスク許容度」は違う
・「信用力」を投資に使わないのは損
・リターンをやたらと求める人は注意、そんなに甘くない
・大きく儲けるよりも出口も見据えて、負けない投資を基本路線としたほうがいい
・信用を高めるための3つのポイント（①保有する純資産、②親族間での連結力、③不動産）

経営力とは

・人生そのものが事業。世の中はぶら下がりで安泰して過ごせる時代は、もはや過去のもの
・過去の成功体験を踏襲してもダメ。自分でよりよい人生を勝ち取る時代（資産、収益源）
・いざというときにお金がある状態をつくる
・安定的・継続的な収入の仕組みをもつ
・不動産投資は究極のサブスク

投資哲学

・しなくていい苦労はしなくていい（お金で解決できるならしてしまったほうがいい）
・見た目のキャッシュの動きに惑わされるのは意味がない（元金の返済に注目するなど）
・資産が1年でどのくらい増えいてるかをきちんと計測すべき
・BS思考ができるかが重要・残債利回りが15％確保できているかが大事（最低10％以上）
・自己資金は最初にある程度いれておくことで負けづらくなる
・減価償却できない土地部分はキャッシュをあてて購入するのが手堅い
・遠隔管理のコツは丸投げできる物件を持つ（緩い管理で維持できるのが基本）
・車で10分の場所でも手をかけないぐらいの物件がいい
・不動産投資本は苦労話がうける。苦労＝成功と勘違いしないほうがいい
・経営の代行である管理会社こそ重要。きちんと管理してくれる会社を見極めるのが先
・↑これを逆にして、利回り先行で買って、管理・運営がうまくいかずみんな失敗してしまう

その他

・レオパレスとタテルの功罪は大きい
・人生を忙しくするための投資はやらない（デイトレなど）
・リタイアしても暇（笑）。やることなくてノイローゼ。楽しいのは半年間だけ。
・サラリーマンとして、チームとして働ける特権は、実は最大限生かしたほうがいい

【まとめ】レジデンス投資はインフラの通った手堅いサブスク

・インフラが通るということは、それだけ生活に不可欠なものであり、そこのニーズは底堅くあるという捉え方です。人間の生活を支えるそのものの対価が家賃収入である、安定かつ社会的意義のある手法ですね