【結論】家賃下落と空室対策のキーワードは●●●●●●●
代表の巻口氏は不動産投資領域において
・マーケティング・経営戦略
・金融工学・人工知能
を駆使して不動産投資市場に新風を巻きおこしつつあります。
今回、そのマーケティング手法が
オンラインセミナーで、余すことなく紹介されているため
こちらをご紹介します。
不動産投資における不動産投資を取り巻くマクロ環境
リーマンショックと新型コロナの違い
・世界経済が大恐慌以来の不況になる
└流行の収束が20年末まで遅れた場合、
20年の世界成長率はさらに3ポイント低下も
新型コロナ終息後、市場はどうなるのか
・ViX指数（恐怖指数）はリーマンショック並み
└85を超えていて、世界中のお金が金と不動産に（数値20を超えるとマズイ）
大打撃を受けている業界は？
不動産の業態によって違うことを正しく理解すべき
・ホテル、リテール→大打撃
・ロジスティックス→好調
・オフィス→今後テレワークが一般化するとゆっくり下がる
・レジデンス→影響なし（大手も新規物件の流通は計画的に下げている）
日本におけるアフターコロナと不動産投資
・リーマンショックでリスクオフ→金と不動産→世界の不動産価格上がり続けている
・だが、日本は下がっている（ミニバブルを恐れた金融庁の指導・貸しはがし）
・結果、2008年の上場企業33社の倒産のうち、26社が【不動産・建築銘柄】
・ただ、実物不動産の住宅は横ばいだったの実態
・リーマンショックとの違い
リーマンショック【金融動向】NG、【経済活動】OK
コロナショック 【金融動向】OK、【経済活動】NG
・中国は4月16日から不動産価格が上昇傾向にあり、実態経済が戻れば経済戻る
・中小企業の貸し倒れリスクもあり、地銀でも不動産に融資せざるをえない状況
結果、価格も下がりづらくなっている
・日本のGDP低下に伴う失業率は約3.3％の見込みはあるが、
家賃補助の施策などを打ち出し、家賃・住居費にそこまで影響は出ない（！？）
・考えるべきリスクファクターは空室（物件が多すぎる）
不動産投資物件の見極め方
不動産投資における収益の考え方
不動産業界の問題点
・取引の基準が「表面利回り」しかなく、透明性の低さが阻害要因に
・表面利回り＋気合いと根性みたいなところがまだ通説として罷りとおっている
・賃料相場の経年変化は地域ごとに異なることが無視されている
家賃下落や売却を考慮した物件選び
・本来は、全期間の利回り（IRR）をきちんと判断指標とすべき
・ところが、不動産業界はデータの登録がなく、データ蓄積がないため、自社で開発
・全期間利回りを比べることで本来の資産価値を比べられる
・オリックス銀行、静岡銀行を始め不動産業界にも導入されている
不動産経営戦略とは何か？
・成果を生み出すには、「戦略＋実行能力」の2つの実現が必要
・実行能力を図るためのVRIO戦略
不動産投資における３つの成功戦略
プロダクト戦略
・インカムを棄損するのは「家賃の下落」と「空室」
・住まいに対する不満足度は、借家（33.1％）＞持家（18.8%）
・力関係は借り手＞貸し手。空室が多い現状を考えると引っ越せばいいはず
・ところが、不満足度が高いのは田の字オンパレード（間取りに魅力がないから）
・結果、「どこも代わり映えしないなら家賃が安いところでいい」という結論に
・差別化のポイントを作ればいい
・立地価値＋物件魅力→選ばれる物件をつくればいい（モノで対抗していく）
・リフォームでは競争から抜け出せない、リノベーションで差別化を図る
・1Rのリノベで120万のところをあえて400万かける
・結果、最高1万人待ちの人気物件に仕立てられ、売却時も家賃が落ちない
・ただし、実現できるのは東京23区のみ（築年数がファクターに入らない）
マーケティング戦略
・ほとんどの不動産会社はセリング（販売活動）
└引っ越し希望者に対して物件の案内をする御用聞き
・本来やるべきはマーケティング（→顧客/市場創造 ≠ 広告・集客）
└「マーケティング」があるから、「セリング」が生きてくる
└「ニーズ」を「ウォンツ」に変えること
・普通のワンルームでいい人たちを狙うと、家賃は下がる
・普通のワンルームで満足しない人たちにシリーズ化してウォンツに働きかける
・ブランディング（期待市場価値）を高めることで、ファンを増やす
・結果、4年間の平均空室期間（26.3日）、退去前申込率（46.3％）
・入居者が住む場所にこだわりがない（物件で選ばれる）
・先にファンを作って、物件をつくればいい
アービトラージ戦略
・値付けのルールが違う市場の間で取引することで、リスクなくリターンを得る
・従来は期待利回りだけで価格が左右されていた
・加えて、時期のアービトラージ（いつ売ればいいか）は不確定要素
・そこでリノベーションのアービトラージを付け加えることで、
そもそもの賃料（R）をあげることができるので、売却時期にも左右されづらい
【まとめ】データ活用により、不動産投資のVRIO戦略が実現できる
・タイトルの正解は、「リノベーション」
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