
【結論】不動産市場の●●はほぼ正確にできる。だから外してはいけない by沖有人
自宅投資のパイオニア、
沖さんが昨年11月9日に東京駅で開催した
「自宅戦略」セミナーです。
セミナーの印象
■「2019年のご自宅戦略」 講師:沖有人
・新築の裏側
・プレミア中古サービス
・新サービスのご案内
・世帯構成別傾向と対策
クールでドライな印象に見られるそうですが、
ギャップはあるらしく、
決してそんなことはないですよ〜(笑)
と照れながら話しいるのが
好印象でした!
多数の著書を出版されていますが、
なぜ、自宅投資が一番優れているのかに至ったのか、
会社の理念から知ることができ、
非常によかったですね
セミナーアジェンダ
住まいサーフィン誕生の経緯
・元はアトラクターズラボという名称
(自分が惹きつけられるものを作るというコンセプト)
・当時は、不動産のデータ分析する人いないから食えないと言われた
(5年目から多角化して今に至る)
・企業理念:私たちは不動産での顧客の情報優位を実現する会社です。
知っているか知らないかで1000万円は少なくとも変わる
不動産にこだわっているのは、他に競合いないから
・不動産業界の特徴:経験と勘と度胸(巷でいわれる)
▶︎度胸はいらない。「経験と勘を確率に」
エコノミストの経済予測は難しい。
だが、不動産は外してはいけない。外すのは馬鹿。勝ちましょう
私(沖)は、定性的な話はしない。すべて数値化する。
ファサードの顔がいいから高くなるよね、という話であればどの程度なのかを必ず明確にする(数字変換が大事)
・私たち(住まいサーフィン)の武器
ビッグデータ×分析力=価値の提供
ビッグデータは実は大した価値ない。
そこから何を見つけ出すか。行動につながる示唆が出せるかを重視
・私たちの狙う市場
当初、市場は無かった=ニッチトップ
・ブルーアイランド戦略
価格と異なる評価軸で差別化し、ニッチトップになる!
ブルーオーシャンはいらない。小さくていい、島で一番になることを志す
誰もやったことない領域で先駆者になれば、競合にならない、ぶっちゃけ価格が言い値で決まる
・住まいサーフィンの役割
誰にでも必要な「自宅」を成功に導く手法を提供
Q:会員の資産形成は?
値上がった:71%・620万円増
資産が増えた:99%・2200万増
業者の乱用排除のため、いまは自宅査定は1日3件まで
・確率のいい「自宅投資」は望めば、「可能」
学習すれば資産と利益が増えるのである
・部署名をトレジャーハンティング部(ビッグデータから宝を探し出す)
千葉で一番儲かる確率高いところは?
(震災前)新浦安→(震災後)成田(〜我孫子までOK)
成田空港の近くには働き手含めて市場ができることに着目
参考企業として、前田建設ファンタジー営業部
大手ゼネコンがマジンガーZ地下格納庫一式工事に真剣に取り組む
(予算72億、工期6.5年で受注する)
新築の裏側
・3000万までの譲渡所得控除はバブル時代の制度の名残
2003年を基準に、評価方法が変わった(03年以前は比準法:03年以降は収益還元法)
比準法は、際限なく下がるため、バブルが起こる
今は収益還元法に切り替わっており、今後バブルは起きない
・不動産実需市場は減少し、不動産節税市場は上昇中
自宅購入市場は縮小するため、節税スキームを身につけるべし
タワーマンション節税(1億円のマンション投資で80%の評価減となり、最高税率55%の方には4400万の現金を生む特効薬)
・節税対策(4象限マトリクス)
①相続税対策(タワマン節税) 個人・資産
②事業承継(自社評価減) 法人・資産
③所得税対策(4年償却投資) 個人・所得
④法人税対策(繰延と退職金) 法人・所得

・タワー北向き住戸の中古値上がり率
北向き>南向き、都心>郊外、低層階>高層階
値付けを間違うのは深く考えすぎるから。色んな部屋を一緒に売らないといけないデベ事情もある
タワーにおける夜景はビル群(北千住で北向き買っても埼玉しか見えないから、どこの立地からの北なのかが重要)
不動産市場の予測はほぼ正確にできる
Q:オリンピック後は下がるか?
建築費が下がるか?→ゼネコンは下げない
地価が下がるか?→ホテル立地は下がらない
需給バランスは崩れる?→デベは需給調整できるのでバランス崩れない
・新築は下がらない、中古は新築を基準に設定されるから中古も下がらない
新築は最近売れてない。つまりチャンス。倍率つかない、選び放題。
事例1)パークコート麻布十番ザタワー
値上がり率:+46%
リーマンショックの後、誰も買わない時期だったので大チャンス
事例2)パークホームズ南麻布座レジデンス
値上がり率+37%
・2路線走っていると、資産価値2〜3割あがる
オフィスは都内中心地が多い。つまり、次買う人にも需要ある
・沖レクの価値
3分/回を視聴することで、10万円/回の価値がある
知識を物件に落とし込むと価値に変わる
【まとめ】沖レクは自宅投資の最強ツール
・タイトルの正解は、「正確」
・動画は有料級コンテンツ多数なので必見価値あり
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