【結論】水面下物件は、必ずしも●●物件ではない！
不動産投資を始めると
・水面下物件
・未公開物件
・非公開物件
をGETしないと、失敗する
というのは、もはやとして語られます。
では、
楽待、健美家の掲載物件は全てダメで、
そこに出ていない世の中に全て掘り出し物なのか？
不動産投資のプロ、
CFネッツセミナーでの
見解をご紹介したいと思います。
CFネッツの見解
・水面下物件＝優良物件ではない！
・情報公開されていても、いいものはある
・成功するための5つのP
①立地（→ここが全て！）
②物件の魅力
③賃料・賃貸条件
④広告募集活動
⑤パートナー →立地さえよければ全てナントカなる！ （②〜④は包摂できる）
水面下物件の一例
・この物件を例に解説します。
・23区内：土地6割、建物4割が多い
・3階立てだと、土地、建物半々になりやすい
・消費税10％あがっても、建物分の2％があがる
・減価償却は建物分で計算
・賃貸のリーシングを持っているからレントロールは適切
・独立洗面台/室内洗濯機/BT別/エアコン
・1Rはほぼ電気コンロ（入居には人気ない）
・ガスコンロは入居づけ強い（特に2口コンロは珍しい）
・変形地はアパート向き
・駅10分以内は鉄則（近ければ近いほうがいい）
・新宿などの巨大ターミナルは15分でも需要あり
・1万人の駅で徒歩10分くらいが目安
・大田区はFCR4.3〜4.5％
・オリックスは1億以上は本部審査のためハードルあがる（9990万以内に留める）
・現場レベルだとフルローンがまだ出る
・礼金収入とかはムラがあるからいれていない
・大田区は敷礼を各1ずつとれている
・横浜の中心部より南に下ると、人口が減り始めているが供給は続いてる
・追浜だと、築1年でも敷礼0、AD400なんてものも！
これからの不動産投資戦略
・人口統計を見る、不動産投資の未来は厳しい（この前提からは逃げられない）
・2010年から減り始め/東京一極集中
・人口増は6都県のみ/転入超過（就職転勤）/大学の都心回帰
・土地売買などの賃貸・大家業も今後厳しいという仕分け判定）
・あと4、5年は融資厳しいだろうというのが現場の肌感
・相続対策や富裕層も多いから市場価格は下がっていない（特に都心）
・逆に郊外の地方圏は、融資がつかないから値段がつかない
・東京でも2、3億の大型は融資つかないので、売りづらい
・チャンスがあるとすれば、デベロッパーの決算期、在庫処分のときの指値はチャンス
【まとめ】水面下物件であることと、不動産投資の成功はイコールではない
・タイトルの正解は「優良」
・ 相場より安く買えることがよいわけで、水面下であっても割高つかんではダメ
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