【セミナー体験記】PLAC【★★★★☆】

セミナー体験記

【結論】●●●●●●の不動産業者を選ぶべし

その営業マンは不動産投資の経験があるか?
本セミナーの代表は、

・実家が賃貸経営
・元サラリーマン大家
・現役3棟を運営する不動産投資家

実績十分で、不動産のプロフェッショナルです。

自身の経験を生かして、
初心者〜プロ投資家向け対応(ご察しください…)まで
融資を起点に、幅広いニーズに対応できるのが強みです。

不動産仲介営業マンの実態

セミナー後の面談でも、 営業マン本人は
「投資物件は持っていない」という人が相当多いです。

持っていない理由の回答として多いのが、

・融資がつかないから買えない
 └収入が不安定

・購入の目線が厳しくなり踏み切れない
 └ガチガチのシミュレーションでハマる物件が出てこない

ただ、初心者大家の立場からすると、

「不動産投資」を生業にするからには、
 最低でも自身の実績は持っててほしい・・・

当然ですよね(笑)

セミナーの印象

新宿の若干奥まった場所にあるので、
夜暗いとこのビルでいいのかなと不安になる場所です(笑)

セミナー資料は、
図式化もされていて分かりやすいですね

また、収益物件の判定には、
オリックス、りそななどが導入している
「シミュレーションツール」を導入しているとのこと。

銀行目線での精緻なシミュレーションで判断できるため、
いい加減なシミュレーションを出す業者が多いなか、
初心者でも安心して検討できると思います。

また、毎月のセミナーで、
全28行の融資状況を更新
するなど、ファイナンスアレンジに強いことも
売りにしています!

【配布レジュメ】失敗しない3つの対策

①経費リスクを考えて、木造新築を選ぶ

・築20年20戸で比較した場合で大規模修繕費が全然異なる
 └木造:300万程度
  鉄骨:600万程度
  RC :2000万程度

②出口に困らない物件を選ぶ

・一都三県で駅から10分以内(主要駅は15分以内)
 └10年〜20年後に次に買う人が融資を受けやすいエリア 
・立地選定基準
 └【地価上昇率】前年比1.5%以上
  【地価・賃料バランス】坪単価と賃料相場を比較し利回り獲れるエリア

③空室リスク/管理会社と賃料の適正化

PM型での入居付け

空室を出さないために行うこと

・プロ同様に、週報チェックして現状分析を行うことが大事

・問い合わせ数が少ない
 └広告サイトに登録されているか
  競合物件との条件を比較できているか

・内見数がすくない
 └仲介会社に案内してもらえていない

・案内してくれた仲介会社と担当者
 └入居者以上に仲介会社を大切にする

・決まらなかった理由
 └6件内見が入って決まらないと、条件を見直す

【まとめ】サラリーマン大家の方はセミナー参加がオススメ

・タイトルの正解は、「不動産投資家」
・「融資に強い」ということをアピールされていたのが印象的
・銀行開拓を足で稼ぐ、泥臭く行動してるから(納得ですね)

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