【結論】●●●●●●の不動産業者を選ぶべし
その営業マンは不動産投資の経験があるか？
本セミナーの代表は、
・実家が賃貸経営
・元サラリーマン大家
・現役3棟を運営する不動産投資家
実績十分で、不動産のプロフェッショナルです。
自身の経験を生かして、
初心者〜プロ投資家向け対応（ご察しください…）まで
融資を起点に、幅広いニーズに対応できるのが強みです。
不動産仲介営業マンの実態
セミナー後の面談でも、 営業マン本人は
「投資物件は持っていない」という人が相当多いです。
持っていない理由の回答として多いのが、
・融資がつかないから買えない
└収入が不安定
・購入の目線が厳しくなり踏み切れない
└ガチガチのシミュレーションでハマる物件が出てこない
ただ、初心者大家の立場からすると、
「不動産投資」を生業にするからには、
最低でも自身の実績は持っててほしい・・・
当然ですよね（笑）
セミナーの印象
新宿の若干奥まった場所にあるので、
夜暗いとこのビルでいいのかなと不安になる場所です（笑）
セミナー資料は、
図式化もされていて分かりやすいですね
また、収益物件の判定には、
オリックス、りそななどが導入している
「シミュレーションツール」を導入しているとのこと。
銀行目線での精緻なシミュレーションで判断できるため、
いい加減なシミュレーションを出す業者が多いなか、
初心者でも安心して検討できると思います。
また、毎月のセミナーで、
全28行の融資状況を更新
するなど、ファイナンスアレンジに強いことも
売りにしています！
【配布レジュメ】失敗しない3つの対策
①経費リスクを考えて、木造新築を選ぶ
・築20年20戸で比較した場合で大規模修繕費が全然異なる
└木造：300万程度
鉄骨：600万程度
RC ：2000万程度
②出口に困らない物件を選ぶ
・一都三県で駅から10分以内（主要駅は15分以内）
└10年〜20年後に次に買う人が融資を受けやすいエリア
・立地選定基準
└【地価上昇率】前年比1.5%以上
【地価・賃料バランス】坪単価と賃料相場を比較し利回り獲れるエリア
③空室リスク/管理会社と賃料の適正化
PM型での入居付け
空室を出さないために行うこと
・プロ同様に、週報チェックして現状分析を行うことが大事
・問い合わせ数が少ない
└広告サイトに登録されているか
競合物件との条件を比較できているか
・内見数がすくない
└仲介会社に案内してもらえていない
・案内してくれた仲介会社と担当者
└入居者以上に仲介会社を大切にする
・決まらなかった理由
└6件内見が入って決まらないと、条件を見直す
【まとめ】サラリーマン大家の方はセミナー参加がオススメ
・タイトルの正解は、「不動産投資家」
・「融資に強い」ということをアピールされていたのが印象的
・銀行開拓を足で稼ぐ、泥臭く行動してるから（納得ですね）
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