【一行要約】不動産投資新・プロの流儀【★★★☆☆】

【一行要約】不動産投資において、●●●●●●●を理解せよ
初級編：不動産投資はここから
1. 投資物件の価値基準はキャップレートを知る
2. 投資ジャンルを知る
【まとめ】自分で最低限の分析をできないうちは買ってはいけない

【一行要約】不動産投資において、●●●●●●●を理解せよ

不動産投資　新・プロの流儀【★★★☆☆】
倉橋隆行監修、木内哲也、中元崇、山内真也、呉山英明

CFネッツグループ代表の倉橋氏は、不動産投資の一般図書を
日本で初めて執筆したといわれている重鎮です。

この本はそのCFネッツのトップコンサルタントによる共著です。
各コンサルタントもオンライン対応に積極的で、
YouTubeでも情報発信されているので、気になる情報をチェックしてみてください。

過去セミナーや、上記コンサルタントへの相談もしたことがありますが、
非常に真摯な対応で好印象を持っています！

本の構成としては、

・初級編
・投資分析編
・資金調達編
・市場分析編

と書き手を分けていますが、記載内容や説明の重複がやや紛らわしいのと、
知識ゼロの人にとっては難しい部分もあるため☆は3つの評価にしています。

ただし、きちんと数字に落とし込んで
ロジカルに考えていくことを改めて伝えてくれる良書です。
ある程度、不動産投資のことを学んだ人が手に取ることをおすすめします。

今回はその中で初級編に絞って内容をレビューしていきます。

初級編：不動産投資はここから

・日本の世帯数の将来推移は人口が減るものの一人暮らし世帯や
　DINKSの増加するため、少人数世帯向けニーズが増える
・東京を中心とした人口増加エリアで投資したほうが間違いない
・目標設定は3つの要因から
　①自己資金がどのくらいか
　②いくら収入を得たいか
　③その収入をいつ達成したいか

投資物件の価値基準はキャップレートを知る

Ｖ：Ｖａｌｕｅ（≒物件価格）
Ｉ：ＮＯＩ（経費を抜いた実際の収入≒実質利回り）
Ｒ：ＣＡＰＲＡＴＥ（キャップレート≒周辺相場の利回り）

簡単にいうと、
キャプレート6.5％のエリアで、将来1000万の収入を得たい場合、
1000万÷6.5％＝1億5400万円の物件を買い全ての返済が終われば
年間1000万のネット収入を得られることになります。

実際、V＝I／Rは、収益還元評価としても使われます。
家賃収入800万円あり、キャップレートが8％の場合、
物件取引として、1億円が一つの基準となってきます。

キャップレートは、ホームズの「見える！賃貸経営」の右下に利回りとして出ています
大田区の場合、5.2％になります。

さらにこのキャップレートは分解することができ、①＋②で表すこともできます
①借入比率％　×　K％（年間返済額を借入金額で割ったもの）
②自己資金比率％　×　CCR％（年間税引前キャッシュフローを自己資金で割ったもの）
この図解を例にとると、
①90％×6％＝5.4％
②10％×26％＝2.6％
①＋②＝8.0％（→FCRは、NOIをベースとした実質利回りで算出しているので一致）

投資目標は理論さえ分かれば立てられます。
ただし、キャップレートは需要と供給によって、K％は融資情勢によって異なるので
変動性を有するものですが、投資の目標水準を定めることは可能です。

投資ジャンルを知る

・投資スピード（回収）、取り扱い金融期間の幅広さなら1棟ものが有利
・都心エリア、換金性の高さなら区分が有利

RC（鉄筋コンクリート）1棟マンション

・価格帯は最低ラインで1億超、自己資金2000万が最低ライン
・借入目安が年収10倍とした場合、年収900万以上は必要

木造アパート1棟もの

・価格帯は6000万〜1億、自己資金1000万程度
・年収目安は500万以上（→現時期においては少しハードルが高い？）

区分所有マンション（ワンルーム）

・価格帯は800〜1200万、自己資金160万程度

＜区分投資での戦略＞
・なるべく早く3戸〜4戸買い足ししていく
・頭金200万円が貯まるたびにワンルーム1戸ずつ買い進める
・ある程度部屋数が増えてきたら、いずれか一つの物件に集中して繰上げ返済
・ローンのない物件を完成させ、共同担保にいれ、一棟ものに組み替え