【書籍レビュー】不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい【★★☆☆☆】

【一行要約】本当に●●ある「土地値物件」は稀少だと理解せよ

不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい：菅谷太一

不動産投資経験豊富な代表が書かれた良書です。
ただ、発行年度が2016年で情報が少し古いのと、
見出しでデカデカと掲げている「土地値」についての言及がすくないのが残念です。

・「土地値物件」出ました！すぐ買付け入るので早いもの勝ち！
・土地値≒物件価格で、なかなかでない非常に希少物件ですよ！

最近、「土地値です！」アピール物件も増えてきているような気がします。
物件選定の本質は変わらないので、うまく情報取捨選択して
読むには知識をつけていくためにもオススメできます。

・現在、既に土地価格が高いエリアはリスク（将来的な値上がりは見込めない）
・土地の値下がりによる物件価値下落→売却リスク
・狙い目は、葛飾区、足立区、江戸川区、練馬区、板橋区の順番

・人口20万以上の主要都市
　└戸建て、分譲、エリアで一番人気などの優位性ある物件
・表面利回りだけで賃貸ニーズのない地方RCを買うのは危険

・新築だが、業者の利益が少なく、家賃が相場から乖離していない物件
　└建設業者の利益は、中小2割、ハウスメーカー4割乗っている！

・建築会社、不動産会社が利益を得るために考案したシステム
　└サブリース会社が一方的な解除を要求できるなど保護される仕組み

・購入してからが大事
　└管理に長けた不動産業者でないと運営で苦労する

・表面利回りの高さではなく、運営経費が極力かからない買い方
・事前調査事項
　└物件（立地、道路付け、土地の大きさ、建物メンテナンス）
　　家賃（レントロール：周辺相場、更新時の賃料、滞納実績）

・スケールメリットを出すためには、毎月のCFを最大化させる
　└安定収入を得ているサラリーマン、公務員向き

新築：新築プレミアム家賃の下落幅を見越す必要あり
・築10年未満：売却利回りが低めに設定され、指値できる可能性あり
・築10〜20年：大規模修繕発生、土地値物件も出てくる時期
・築20〜30年：更地取引が増え、土地値物件を買える（高額修繕の可能性高い）

・積算評価、収益力もある銀行評価の高い物件を買う
　└ハードルは高いが、好立地、築浅を割安で購入、
　　高利回りなど物件選定に成功している

・融資をいくつかの金融機関に振り分ける
　└事前打診したなかで、一番よい融資条件の銀行と取引する

・自己資金を投入し、残債と収入のバランスをとる
　└大事なのは経営の安定性

・タイトルの正解は「価値」です
・本当に価値のある「土地値物件」は少ないので見極めが必要
・実勢価格、更地からの用途転用まで含めて、「土地値物件」を考えるべき
・「土地値物件」も多額の修繕、更地解体費などコストは結構かかるものと認識すべし