【書籍レビュー】はじめての不動産投資 成功の法則（改訂版）【★★★★★】

【一行要約】不動産投資での成功と呼べる安定収入（フロー）と資産形成（ストック）の達成には、●●の法則がある

はじめての不動産投資 成功の法則（改訂版）：藤原正明

関西を商圏にしていましたが、
この度、東京にも進出し、
いま新進気鋭の不動産業者の一つです。

元々、大手の武蔵コーポレーションで
修行を積んだ経験もあり、中古、新築、リノベ、相続など
不動産の守備範囲が広さが持ち味ですね。

また、藤原代表はYouTubeチャンネルを開始。
社長の筋肉を鑑賞しながら、一流の不動産講義が学べます。
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タイトルの正解は「4つ」の法則です。

成功法則①：利益の出る物件の選定

・投資エリアの選定
　└家賃収入によるインカムゲイン狙いで安定収入源として確立するエリア
　　▶︎王道の首都圏、狙い目の関西圏

・適正なレントロール
　└市場にあわせた賃料への引き直しが大切

・空室率
　└空室率5〜10％（負荷かけすぎず、実態に則すこと重要）

・融資条件
　└融資を受ける際は「できるだけ長く借りる」が基本方針

・出口戦略
　└必要だが、売却ありきでは考えないことで投資に幅が出る
　（減価償却、デッドクロス）

成功法則②：アパート・マンション一棟買いがベスト

・正しい利回りを計算する
　└表面利回りではなく、営業純利益（NOI）で考える

・イールドギャップ（YG）＝総収益率（FCR）ーローン定数K（％）
　└1.5〜2.0％以上を目標にする
　　▶︎あくまで投資の初期段階での判断指標

・本当のキャッシュフロー（CF）
　└保有期間中のＣＦ＝税引後ＣＦ＋元金返済分（潜在CF）
　　└20年返済でも30年返済でも最終CFはほぼ同じ金額
　　（ただし、IRRで比較すると、30年返済のほうが投資効率よい結果に）

・新築区分マンション
　└販売デベの利益が2〜3割含まれており、買った瞬間に残債＞売却価格

・中古区分マンション
　└資産規模拡大に手間暇と時間がかかる、かつ経営の自由度が低い

・土地値
　└相続税路線価ベースではなく、実売ベースでみるべき

成功法則③：利益最大化を実現する融資戦略

・金融機関は紹介を受ける
・自身の状況・属性にあった金融機関を選ぶ
・金利にこだわりすぎない
　└年収500万以上、自己資金1割は必須（現在はもっと条件厳しい）

成功法則④：賃貸管理に特化した不動産会社をパートナーに選ぶ

・パートナーにすべき管理会社の業務領域

【まとめ】不動産投資をやってみようと思えた不動産投資のバイブルです

・タイトルの正解は、「成功」
・失敗例の事例は、周りで不動産投資をやっている人に大体当てはまる
・複数棟購入の戦略を事前に想定できる提案があるなら受けてみたい

【参考】セミナー動画（ダイジェスト版）

・オンラインセミナー（ダイジェスト版）のレビューを追加しました

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