【結論】いい物件は、不動産業者との●●●●から始まる
先日、豪華なzoom対談が先日行われました。
不動産鑑定士の浅井氏と
クリスティ、富士企画（株）の社長、新川氏の対談です。
今回、1時間超に及ぶ対談内容を記事でまとめています！
初心者投資家は必見です！！！
浅井氏といえば、
「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」がベストセラーで
不動産投資を始めたいと思ったらまずこの一冊！
といっても過言ではないぐらいまとまったバイブル的な一冊です。
新川氏も7月に
『「いま」から始めて成功する “秘伝” の不動産投資!』を上梓しており、
こちらもベストセラーで1位を獲得しています、
このブログでも
「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」については
著書のレビューをしていますので、記事リンクも貼っておきます。
対談テーマ（Q&A形式でまとめました）
失敗する人は？
・家賃収入が入ってきて、すぐ使ってしまう人（後々リフォームとかできない）
・目標にもよるが、不動産収入には手をつけないぐらいがいい
・不動産投資における資産形成は、最初は横ばいが続くがあるところからグンと資産が増えるのが醍醐味
不動産業者とうまく付き合う方法は？
・（共通の趣味とか含めて）人間関係を作ること
・業者からすると、お客さんの顔が浮かぶことが大事
・富士企画では、1日1件のペースで面談してるから、互いに認識しあうことは大事
いい物件が手に入る方法は？
・不動産屋と仲良くなる。本当は営業マンと遊んだほうがいい
・いい物件は人それぞれ違うが、相場にあってることは大事
・そもそも買えることは大前提
・あと、いい物件を買えるか（買えたか）はタイミングにもよるところが大きい
・つまるところ、不動産屋との信頼関係を築くこと
視聴者からの質問コーナー
割高な物件とは？
・三為の区分マンション
・人によっては3〜4個買ってしまっている
・一番高く買い戻してくれるのは実は業者だったりする
・相続税対策とか現金買いの人にとってはいいが、購入してよいかは自分の属性次第
・そもそも出口がみつからない。もっと早く相談してくれればよかったのにが多い
・400万円損きりしても回収できるから、早く損きりしたほうがいい
・分かってはいても人間は底の底で損きりしてしまう
融資の状況は？
・前提としてコロナになる前から厳しい、テレワークで審査対応も厳しくなっている
・価格が下がることを見越して、融資承認額も下がってきている（結局一緒！）
・トラスト、オリックスなどのアパートローローンが厳しい
・トラストの融資の実行は昨年の4割以下と大幅減
・今後融資出す方法を模索しているが、まだ融資部の動きが鈍い
・香川銀行とか徳島銀行とか、地域の金融機関が台頭していきている
・融資の対象エリアは縮小と拡大を繰り返していて、いまは縮小の時期
・銀行への打診は紹介がいい（誰かからの紹介がいい）
・日本政策金融公庫も紹介のほうがいいと思う
今の価格は？
・全然下がっていない
①売主側が全然下げる気がない
②買いたい人はたくさんいて、買える人もまだいるので下がらない
・区分マンション投資家は伸びてる、一棟ものは厳しい状況
・区分マンションはてっぺんのはずなのにさがらない
・リーマンと決定的に違うのは買いたい人がたくさんいる（プレイヤーが増えた）
どんなプレイヤーが増えた？
・属性はサラリーマンで副収入を求める人、初心者の人
今のおすすめ投資エリアは？
・つくばエクスプレスができたように将来的に開発される場所
・一ノ宮とかはコロナの影響で埋まってきている
狭小物件は？
・買うときはいいが売りづらさが出てくる
・都心なら9平米でも入居はつく。広いにこしたことはない。
・新川氏は狭い部屋はあまり賛成しない
・色んな入居希望の人がいるのでエリアの見極めが大事
初回に不動産に持参すべきものは？
・融資をするときに必要なので年収等の基本属性情報分かれば問題なし
・最初のヒアリングで濁されると壁を感じるのでそれ以上話しが進まない
・建売の新築は？
・たまにはいいのあるが、中々出会えないかもしれない
コロナの影響は？
・不動産業界への影響はまだ出ていないのが実情。特にレジデンスはこれから。
・初心者は、店舗や事務所はやめたほうがいい
・テレワーク普及で、埼玉とか千葉の田舎とかに分散するのもいいかもしれない
・コロナでみんなが移る先を探してみるとか（100万とかで買える）
・自分の五感で探すこと大事
フルローンは？
・まだ出る銀行はある。トラスト（共同担保あり）、静銀、オリックス。
・新生スルガはおもしろい（元々は9割融資だったのにオーバーローン出してからおかしくなった）
・新川氏自身はフルローンにあまり賛成はしていない（収支バランス悪くなる）
・フルローンの可否はバランス次第
土地から新築は？
・いい土地は業者が買ってしまう
・業者よりもちょっと高い価格で仕入れる。仲介とのパイプが違い
・富士企画から業者に下ろすこともある（一般の人が買うとリスクが高すぎるものとか）
【まとめ】コロナでサラリーマンの副業人気急上昇中。だからこそ、せいては事をしそんじると心得よ
・タイトルの正解は、「信頼関係」
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