【結論】投資効率とスピードを求めるなら、●●より●●
今回は、CFネッツのオンラインセミナー
事例で学ぶ1棟アパート投資の進め方～8月編～
【8月2日（日）10:00～】
にて昨日、公開された中古アパート投資セミナーです。
1時間半ちかくに渡って講義された前半の内容ですが、
・アパート投資の考え方
・中古アパート
・金融機関別の特徴
の3点に絞ってご紹介したいと思います。
アパート投資の特徴
区分or一棟、中古or新築の違いは？
「取引価格帯」が異なるため、
それに伴う「必要自己資金」が変わる
1億円の融資で区分×10戸と1棟アパートどっちがいい？
・融資期間が延びる分、税引前キャシュフロー（BTCF）は一棟が有利
・結果、自己資金収益率（CCR）も一棟が有利
・ただし、融資期間の長さをリスクとして考えた場合は、区分が有利
中古アパート投資事例
実際の中古アパートの投資事例を紹介しています。
「投資効率」で見るべき3つの指標
・利益率（経費を差し引いて利益が残るか？）
・資本効率（投下した自己資金に対して効率良い運営ができているか？）
・安全率（投資に余裕があるか？）
「キャピタルゲイン」を得るための売却価格の考え方
・売値-残債＝キャピタルゲイン
・金利借換え実行により、大幅に残債を減らせる可能性あり
・種 類：中古アパート
・所在地：大田区東蒲田
・交 通：京急本線「京急蒲田駅」徒歩10分圏内
・乗車数：約64000人
・構 造：木造2階建て
・築年数：平成8年
・総戸数：4戸
・物件価格：5480万
・年間収入：433万
・表面利回：7.9%（※空室リスク5％、運営費15％のロスを想定）
・経費差引後の利益率5.9％は決して悪くない数字
・資本効率7.2％も、銀行預金0.001％と比べると預けたお金で資産形成している
※共同担保があれば、自己資本を少なくし、さらに資本効率あげることも可
・安全率の目安は、初心者は1.3が目安（ただし、一概にはいえない）
借換えによるメリット・デメリット
金融機関別の特徴
正式な銀行名は伏せていましたが、
トラスト、静岡銀行、オリックス銀行、香川銀行だと思います
トラストは、「資産管理法人も融資が可能」を口頭で追加！
【まとめ】一棟アパートの成功の鍵は、融資攻略と出口（売却見込額）の正しい見立て
・タイトルの正解は、「区分」「1棟」
・人によって「目標」「リスク許容度」「金融資産状況」が異なるため、最適解が違うことは、不動産投資のおもしろいところであり、難しいところであるといえそうです
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