【動画解説】初心者が知りたい!儲かる1棟アパートの選び方

動画レビュー

【結論】投資効率とスピードを求めるなら、●●より●●

今回は、CFネッツのオンラインセミナー

事例で学ぶ1棟アパート投資の進め方~8月編~
【8月2日(日)10:00~】

にて昨日、公開された中古アパート投資セミナーです。

1時間半ちかくに渡って講義された前半の内容ですが、

・アパート投資の考え方
・中古アパート
・金融機関別の特徴


の3点に絞ってご紹介したいと思います。

アパート投資の特徴

区分or一棟、中古or新築の違いは?

「取引価格帯」が異なるため、
それに伴う「必要自己資金」が変わる

1億円の融資で区分×10戸と1棟アパートどっちがいい?

・融資期間が延びる分、税引前キャシュフロー(BTCF)は一棟が有利
・結果、自己資金収益率(CCR)も一棟が有利
・ただし、融資期間の長さをリスクとして考えた場合は、区分が有利

中古アパート投資事例

実際の中古アパートの投資事例を紹介しています。

「投資効率」で見るべき3つの指標
 ・利益率(経費を差し引いて利益が残るか?)
 ・資本効率
(投下した自己資金に対して効率良い運営ができているか?)
 ・安全率
(投資に余裕があるか?)

「キャピタルゲイン」を得るための売却価格の考え方
 ・売値-残債=キャピタルゲイン
 ・金利借換え実行により、大幅に残債を減らせる可能性あり

与件

・種 類:中古アパート
・所在地:大田区東蒲田
・交 通:京急本線「京急蒲田駅」徒歩10分圏内
・乗車数:約64000人
・構 造:木造2階建て
・築年数:平成8年
・総戸数:4戸
・物件価格:5480万
・年間収入:433万
・表面利回:7.9%(※空室リスク5%、運営費15%のロスを想定)

・経費差引後の利益率5.9%は決して悪くない数字
・資本効率7.2%も、銀行預金0.001%と比べると預けたお金で資産形成している
 ※共同担保があれば、自己資本を少なくし、さらに資本効率あげることも可
・安全率の目安は、初心者は1.3が目安(ただし、一概にはいえない)

借換えによるメリット・デメリット

金融機関別の特徴

正式な銀行名は伏せていましたが、
トラスト、静岡銀行、オリックス銀行、香川銀行だと思います

めーるさん
めーるさん

トラストは、「資産管理法人も融資が可能」を口頭で追加!



【まとめ】一棟アパートの成功の鍵は、融資攻略と出口(売却見込額)の正しい見立て

・タイトルの正解は、「区分」「1棟」
・人によって「目標」「リスク許容度」「金融資産状況」が異なるため、最適解が違うことは、不動産投資のおもしろいところであり、難しいところであるといえそうです

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