【一行要約】全ての経費は●●ロスよりは安い
この書籍はとにかく、アマゾンで売れています！
なぜ売れるのか？
・どんな物件を
・どういう金融機関を使って
・どういう順序で買っていくのか
という初心者が知りたい疑問を
投資スタンスとしてレクチャー形式で紹介していくことで、
完全な初心者が
「不動産投資家」になるための
見事な育成プロセス
を描いています。
投資手法についても非常にわかりやすく学べて
自身も大変参考にさせていただき、
新築アパートを選択する迷いも消えました！
何度開いても新たな発見が得られる名著！
ぜひ手元に置いておきたい一冊です！
融資（金融機関のチェックポイント）
①事業の収益性
└8割の空室率と一定の金利に耐えられる基準
→満室賃料6掛け＞返済金額
②担保価値
└担保価値は大きいが、収益性は低い（積算＞収益性）
担保価値が低いが、収益性は高い（積算＜収益性）
→相反する要素のバランスが大事
③資産背景
└他の収入や売上がどのくらいあるか
いくらの金融資産をもっているか
他の不動産の収益性や担保評価はどうか
④運営できるか
└安定した給与があれば返済が滞るリスクは少なくなる
購入する物件を売却すれば、融資の大半の回収見込みがたつ
運営が容易な物件を融資対象とする
目標と選択肢の関係
・目標によって手段は必然的に決まる
└自己資金を出さずに規模を急拡大したい→融資が出る地方RC等
区分マンションのメリット
・規模拡大よりも、手堅く安定した賃料収入を得たい
・定年後あたりを見据えた資産形成として考えていきたい人
・インフレ対策のため、預貯金を不動産に変えておきたい
中古アパートのメリット
・融資に有利な種別ではないが、一棟目の購入として適している
・返済年数が短くなるため、高い利回りを目指す必要あり
・物件価格に対して融資評価が低くなるため、規模は増やしづらい
新築アパートのメリット
・入居付けの競争力があり、空室率を低く抑えられる
・購入してしばらくは建物の修繕の必要がなく、収益のブレが少ない
・将来中古を買う際の、設備や間取りのお手本ができる
・出口がとりやすい（築10年でも、新築と同じ利回りで取引されやすい）
新築アパートのデメリット
・中古に比べて利回りが低い
・中古RCに比べるとフルローンが出にくく、自己資金多めに必要
・通常、契約時に建物が作られていない
・家賃などの収益が確定していない
新築の利回りをあげる3つの方法
物件の競争力を減らす設計にする
①建物を狭くつくる
└ロフトがあれば安心ではない
②建物の手を抜き、安普請な建物を作る
└資材や工賃をケチった物件は結露やシロアリ被害など退去の圧力になる
その会社が過去に建築したアパートで実績をチェックできる
③募集家賃の設定を高くする
└実力以上の募集条件で無理くり家賃をあげ、利回り重視の販売が多い
築1年物件とかは避けた方が無難
投資スタンスの原則
・「買えるもの」しか買えない
└値付け間違いの割安は競合多い、指値も売主次第であり簡単ではない
・「あるもの」しか買えない
└価値と利回りは相対する関係にあるため、両立する物件は存在しない
成功の3つの条件
①安定したキャッシュフローが出る
└1、保有期間中に、安定したプラスのキャッシュフローが出る
2、購入時に拠出した自己資金を回収し、かつ残債以上の価格で売却できる
3、その購入が、今後の規模拡大の妨げにならないこと
②自己資金回収と残債以上の価格で売却が可能
└物件価値の下落スピードが、ローンの残債が減るスピードより遅い必要があうr
③規模拡大の妨げにならない
└購入価格2.6億円に対して、銀行評価3億円は4千万の資産超過という評価
ただし、現金4千万を持っている評価にはならないので融資継続しない可能性も
投資スタンスのまとめ
①まず、どのくらいの規模を目指したいか？（月々得たいキャッシュフロー）
②その規模に至るまで、どのくらい時間をかけられるか
③自分の属性や自己資金で融資を受けられる金融機関
④その金融機関がどんな物件に融資を出しているかの把握
⑤上記過程で、購入すべき物件と利用する金融機関が決まり、投資スタンス決まる
⑥その投資スタンスで、実際にやれそうかどうかを自問する
⑦やれそうなら先へ進む、無理なら①からやり直す
「本当に実現したい目標」設定が大事。適当に大きすぎる目標だと成果ゼロで終わる。
売り物件の見極め方
・買い付けを入れる前に必要な資料は、購入に直結するものだけで十分
└物件概要書＋レントロール（家賃の明細）
・業者への質問や追加資料の請求は一度で済ませ、「購入に直結する事項」のみを質問
└決断を先延ばしにすることが一番の罪
レントロールのチェックポイント
・入居時期の偏り
└物件売却のために、無理な入居付けがされていないかの確認
直近の入居がほとんどない場合、周年の賃貸需要を詳細にチェックすべし
・家賃の偏り
└古くから住んでいる人ほど高い家賃で入っている可能性が高い
家賃下落が激しい場合、現在の利回りが維持できていないこともある
・敷金がとれているか
└とれていた場合、空室対策として敷金ゼロにした募集も講じることができる
間取りのチェックポイント
・どんなに低スペックでも、それを補う利回りが確保できていれば問題なし
・3点ユニットバスは、家賃の関係で妥協して選ぶ人が多い
└地方の場合、そもそも賃料単価が低いので、3点ユニットは選ばれづらい
賃貸市況のチェックポイント
①ホームズの「見える！賃貸経営」で「賃貸需要ヒートマップ」を確認
・【都市部】「同じ最寄駅」、「ほぼ同じ家賃」の物件を検索
・【地 方】「当該物件の近隣」、「ほぼ同じ家賃」の物件を検索
②ライバル物件を調査する
└「駅からの距離」「部屋の面積」「築年数」の3つの指標のうち、
自分の物件が勝ち越しているかどうかを調べる。入居者の予算ありき
③築浅物件の家賃水準に注意
└築3〜5年の物件が多数あると値崩れを起こし、将来的な空室リスクの恐れも
現地調査のチェックポイント
・不動産投資は、発見した「アラ」を改善することで、お金を稼いでいる
何かいまいちなポイントが見つかったときに、なんとか買えないかを真剣に考える
①建物の劣化具合
└破損しているところを安く修繕する
②物件の雰囲気や管理の状況
└入居マナーの改善を促す、清掃などでの清潔感を保つ
③周辺環境
└悪臭、騒音、近隣の忌避施設
満室運営のための管理
・物件をみたとき、自分自身で「改善できること」「改善できない」ことに峻別する
・管理は「頑張りすぎかな」くらいがちょうどよい
・空室の原因は2つしかない
①物件の価値に比べて家賃が高い
②募集が甘い
・恒常的に2割以上空室がある物件は小出しの対策ではダメ
└ダメ物件のイメージ払拭のため、生まれ変わったというインパクトが大事
・空室多めの物件はリニューアル後でも、募集家賃はあげずに始めたほうがいい
└まずは「満室経営」することを優先すべき
募集が甘いときの3つの対策
①募集してくれる人を増やす
└マイソク（物件の概要書）＋写真データを渡す
仲介会社には「どうなりましたか？」のような催促を求める報告はNG
②掲載してくれる媒体を増やす
└ホームズとスーモは最低限押さえる
正しい情報と、魅力的な物件に見えることが大切
③優先度をあげてもらう
└ビジネス上の有用顧客であること
リスペクトされ、好かれる人物であること
中古RC一棟は覚悟が必要
・規模を増やしたい人には「融資評価」は最優先事項
・サラリーマン向けに融資する場合、「そこそこな物件」度合いが高くなる
・中古RCの運営は大変だが、お金も努力もなしに成功しようは虫が良すぎる
・最大のリスクは修繕費用
・本来は十分な資金が用意できる投資家が買うもの
中古RCの掟
①高稼働必須の投資スタンスの覚悟を持ち、満室経営を当然のごとく維持する
②利回りを多少犠牲にしても、築年数浅めなど、とにかく修繕リスクが低い物件
③直近で大規模修繕済であること
④業者による瑕疵担保責任がついているような物件が望ましい
⑤一定期間経過後に金利交渉や他行への借り換えを見据えた収益性の高い物件
⑥万一の支出や出費に備えて手元に一定資金を確保しておく
サラリーマンから事業者・事業化への途
①不動産を購入するための法人を設立すること
②設立3期以上が経過し、少なくとも直近2期分の決算が黒字であること
事業になることで、
・金融期間の法人部門が担当になる（銀行員との接点増える）
・社長と呼ばれる
・返済期間は短めになる
融資を受けやすい決算書
・重要指標①「債務償還年数」
多くの金融機関での適正値は「20年未満」
（借入残高）÷（利益＋減価償却費）
・重要指標②「自己資本比率」
倒産リスクが低くて安全な基準は20％
（純資産）÷（総資産）
【まとめ】まずは「買えるもの」と「あるもの」で何ができるか考えるべし
・タイトルの正解は、「空室」
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