【書籍レビュー】不動産会社が書けない「有名大家」の裏話【★★★☆☆】

不動産会社が書けない「有名大家」の裏話：小島拓

【一行要約】●●高利回りには手を出すな！

「有名大家」は「同じ投資家の仲間である」という勘違い
から、悲劇は生まれます。

有名大家のやり方やアドバイスを鵜呑みにすることは、
それだけで成功できるほご甘くないということが
書かれています。

具体的な特定を避けるための表現になっているので
そこは残念ですが、いかに理想と現実が違うのかを知りましょう。

彼を知り己を知れば百戦殆うからず

有名大家の裏の顔を学んでおけば
いかに人任せがリスクになるのかを知ることができるため、
早い段階で読んでおくべきです。

有名大家の背景には不動産投資ブームの存在

・「金持ち父さん貧乏父さん」がベストセラーに（2013年）
　　└”不労所得”というが概念がサラリーマンに普及
・アベノミクスの影響を受けて多くの金融機関が不動産投資に積極的に（2014年〜）
　　└アパートローンの登場（当時は、課税証明書を求められないことも！）
・銀行、大家、有名大家の3者によって作為的に作られた不動産投資ブーム（〜現在）
　　└有名大家は業者と結託して自分が儲けることしか考えてない輩が多い

有名大家のタイプ

・不動産投資家を名乗りながら講師業やコンサル業で荒稼ぎしている
　└不動産投資でではなく、不動産投資家を顧客として自社ビジネスで大儲けしている

①セミナー講師タイプ

・業者から高額な報酬料を受け取って登壇
・有名大家自身がタレント活動のように知名度をあげるため引き受けるケース多い

②ブローカータイプ

・肩書きが「不動産投資コンサルタント」「不動産アドバイザー」
・業者と裏で紹介料契約をし、コンサルティングした初心者を送り込む
・悪質なものは、高額なコンサルティング料＋紹介料の二重取り

③広告塔タイプ

・業者とガッチリ組み、顔や名前を出してホームページや書籍に登場
・特定の一社のみの宣伝をしていることが多い

「有名大家」の真実

・有名大家の成功ストーリーの裏には、「条件」を備え持っていることが多い
　└20代やOLで物件を買えた人は、親が金持ちだった
　　主婦で買えた人は、多額の貯金を持っていた
　　50代で買えた人は、上場企業の役員だった
　　ハンデを強調して、ストーリーを作っている可能性が高いので鵜呑みは危険

・高利回りで有名になったのに、コンサルティングは何故か低利回りも珍しくない
　└「投資家の実体験」に対する信頼感を餌に、思わず納得してしまう

・その投資手法は過去に成功したもので、いま取り組んでいないケースも多い
　└書籍を作る上で再現性があるように再編集されていることを疑え

地方高利回りは危険

・事業をゼロから立ち上げるくらいの覚悟が必要。そもそも初心者に判断つかない

木造・軽量鉄骨造

・低家賃のため、入居者の質も高くない
・孤独死や設備故障、トラブルなども生じやすい
・築浅ハウスメーカー施工は、供給過多で賃貸マーケット崩壊していることも多い

重量鉄骨造・RC造

・固定資産税や修繕費のランニングコストが高い
・大規模ゆえの騒音やゴミ捨てマナー、不法投棄などの住民間トラブルが生じやすい
・購入できたあとに多額の運営維持費がかかり収支が回らない

管理運営の裏話

・管理費が安くても、別の名目で管理費を請求され割高になるケースに注意
・管理までサポートする理由は、「売るときに自社に頼んで欲しい」ことが裏目的
・管理は地方の慣習やルールを理解した地場業者に頼むが賢明
・オーナーが積極的に関わりすぎないことも大事
・特に地方の管理会社は遠方をいいことに悪質対応するところもあるので注意
・過剰すぎるリフォームは逆効果（都心ぐらいしか通用しない）
・DIYは所詮趣味領域だと心得よ
・大家から入居者への手紙は絶対NG（むしろ、内見者の不信感を買ってしまう）

有名大家がリフォームを安くできる理由

①その地域に保有物件をたくさん抱えてスケールメリットがある
②施主支給や分離発注などを駆使している
③見積を複数とって価格交渉している

・そもそも素人が真似をしてもうまくいかない
・収支を意識して激安にこだわると納期遅延や仕上がり不備などリスクも出てくる

キャピタルゲインで荒稼ぎは無理！

・出口戦略でうまくいっている人は買った時期がよかっただけ
・次の買主の融資がつきにくい物件であれば、そもそも売りづらい（地方は余計に）
・流行りの「再生投資」は売り逃げ投資　
　└脱サラ後に宅建業としておこなっていれば、それは投資家ではなく業者である

業者のいいなりで失敗する3選

新築区分

・将来への不安があるけど、準備をしていない人
・資産形成には興味があるが、不動産投資の知識がない人
・騙しキーワードは、「年金」「生命保険」「節税」
・営業マンの口車に乗せられて、2戸目、3戸目と買いましてしまう

新築シェアハウス

・エリアの需要を考えず、投資家に売ることだけを優先されて建築されたものが多い
・都内でも表面8〜9％が多いが、空室だらけでサブリースが切れたら地獄
・融資する金融機関が少なく、売却がしづらい

新築アパート

・狭小アパートは競争力がない
・不便な場所に立っていたりすると空室リスクがあがる
・近隣地域で供給過多になると家賃下落の連鎖が起きる

成功大家の共通点

・有名大家の言葉を鵜呑みにせず、自分の頭で考えて実行に移せる人
・本当に自分にあったパートナーを、見つけることができる人
・必要なときは損切りなど血を流す決断を迅速にできる人
・「目的」を見失わず投資できている人
・投資の成功は「勝ち続けること」はではなく「負けない」こと
　└薄い利幅をコツコツと積み上げるような地道な作業
・「失敗かどうかを見極める能力」も大事であり、撤退する勇気も必要
　└赤字物件の塩漬けは、取り返しのつかない損額を背負う可能性がある（判断大事）
　└素人の損切りラインは、プロからみれば「手遅れ」「破産レベル」も多々ある

【まとめ】相談するべきは信頼に値する人。有名大家という肩書きを盲信するとハメられる

・タイトルの正解は、「地方」