【書籍レビュー】不動産投資1年目の教科書【★★★★☆】

【一行要約】●●●のアドバイスを鵜呑みにするな！

これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え
不動産投資1年目の教科書：玉川陽介

Q&Aの第2弾です。

【書籍レビュー】利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A【★★★★☆】

不動産投資関連書籍で評価の高い一冊です。

そんな筆者が不動産投資を4類型に分類している中で
①コア型：賃貸収入が主。低利回りだが一等地で安心しており低リスク
②コアプラス型：賃貸収入と値上がり益の両方をバランスよく狙う。都心だが二等地
③バリューアデッド型：割安物件に付加価値をつけて高く賃貸や転売を狙う
④オポチュニスティック型：競合、立ち退き案件など（キャッシュと専門性必要）

この②を推奨しながら、様々な質問に対して持論を述べています。
個人的には、完全な初心者にはやや難しい部分もあると思いますが、
このレベルをきちんと理解できるレベルまで知識をつけることができれば、
思い切った決断が十分に下せるようになるはずです！

【第1章】経済の中心東京を買う　VS　利回りの高い地方を買う

・手軽に安定した賃料収入と値上がり益を得たいなら東京副都心エリアでコアプラス型
　景気の悪いときは低金利＋賃料利回りの差額を得て、景気が良いときは高値売却を
・地方物件は投資よりも経営に近く手間暇かかる、ハイリスク・ハイリターンだが、
　バリューアップ後の転売などには面白みがある
・地方物件は不動産（土地）ではなく、建物を買っていると考えるべき。
　固定資産税上の評価額も東京は土地7割、建物3割に対し、地方は比率が逆転している

【第2章】最初は小さな区分所有　VS　王道の一棟マンション

・ある程度規模がないと収支の振れ幅が大きくなる。投資規模は大きい方が安定する
・区分は、銀行からの評価がゼロも多く、融資による規模拡大がしづらい
　客付業者からも一棟大家と比べて小口扱いされ、不利な扱いになりやすい
・再建築不可の区分は、築が古くなるとババ抜き状態

【第3章】土地値で買える木造　VS　しっかりした構造のRC

・木造は減価償却、固定資産税、修繕が安いという点で有利
・維持費用は収益試算で割引いて考えるべきで、「維持費用安いから木造」は間違い
・木造は築20年以降の賃料下落が激しいが、RCは築40年までは新築賃料比85％を維持
・土地値以下で買った木造を建売出口とするのは、本当に実現性あるかの精査が必要
・賃料が高くとれる都心ではRC、修繕管理費が賃料比で重くなる地方では木造
・規模拡大を考えるならば、RC＞木造を積極的に検討したい

【第4章】物件を選ぶときには何が一番大事？

・現地訪問する際は、お金で解決する問題と、しない問題に切り分けて勧化会える
　賃貸付け、修繕状況など、収支に寄与率の高い要素から重点的にチェックする
・物件をたくさん保有することは、大数の法則によりリスク低減につながる

【第5章】安全な現金購入か　VS　レバレッジが効く借入か

・最大唯一の利点は、借入によるレバレッジ。キャッシュで買っても利益はでない
・不動産投資の破綻確率は、統計的にも低い。怖がらず、目一杯借りていい
・金利変動リスクがあるが、急上昇を避けることは国策として行っている
・借入の返済ができなくなった場合は話し合い。突然、差し押さえ、破産ではない

【第6章】ローン完済まで保有か　VS　中途売却を出口とするか

・物件は常に売れる体制を作る。高値売却→拡大再投資で収入の絶対額を増やせる
・大きく資金を増やせるのは売却。地方物件は長期保有になりがち
・借入金の繰上返済はもったいない。買い増しには、返済よりも手元資金の潤沢さ

【第7章】借入で買い進められる金融機関との付き合い方

・都心ではフルローンはほとんど出ない（フルローンありきなら地方を探せ）
・サラリーマンは、オリックス、スルガ、日本政策金融公庫あたり
・銀行の評価基準は投資家目線と異なる。市場評価と銀行査定価格のギャップを見つけることが好条件での融資を引き出すことにつながる

【第8章】収益計画はどのように立てるのか

・IRRを知っていれば他の物件や金融商品と比較したときの優劣がはっきりする
・不動産にかかる経費で一番大きいのは税金。利回り計算は税引後ベースで算出せよ
・金利が多少上昇してもキャッシュフローに打撃がないことはシミュレーションすべし
・日本の主要都市の入居率は85％を下回らない。空室リスクを悪く見積りすぎない
・キャッシュフローの他に、残債が減り、純資産が増えることも投資の利益
・物件購入時の諸経費は7％。保有期間中の経費は20〜25％程度

【第9章】固定費のかからない個人で買う　VS　節税に強い法人で買う

・都心に一億円以上の物件を買うなら法人が有利
・法人で800万円を超える利益を追い求めても42％は税金で取られることを忘れずに
・本業の年収2300万を超える人は税収50％になるため、物件規模が小さくても法人化

【第10章】日本経済が破綻する可能性はあるか【第11章】地震の影響はどの程度あるか

・経済破綻する可能性を知りたいなら、クレジット・デフォルト・スワップの値をみる
・少子化や人口減少が一都三県に与える影響は軽微
・東京直下型地震が起きても、企業や中央官庁の活動が沈黙することはない

【第12章】不動産投資を学びたい初心者が最初に学ぶべきことは

・日経新聞や専門誌などプロ投資家と同じ情報ソースから集める
・業者と仲良くなるためには、低姿勢＋購入意欲の高さ
・不動産は売り手市場。売りたい人は希少のため、多少強気でもOK

【まとめ】初心者こそ、正しい知識と業界の流儀を学ぶべし

・タイトルの正解は、「体験談」
・筆者は、不動産投資をするうえで、投資家に求めること
　①個人投資家こそ、プロ投資家と同じような精緻なシミュレーションが必要
　②世界経済全体とつながっているマクロの視点を持つ