【一行要約】初心者は1Rタイプを●●●●せよ
世界一やさしい不動産投資の教科書:浅井佐知子
不動産鑑定士の著書が書いた、
一冊目に読みたいド定番です。
不動産投資を始めるにあたって、
この本を読んでいない人はいないのでは?
と思うくらいの名著です。
よくぞここまで噛み砕いたなと感心しました!
不動産投資の位置付け

・ローリスク/ローリターン :預金・国債
・ミドルリスク/ミドルリターン:不動産投資
・ハイリスク/ハイリターン :株式・FX
そして本文で語られているのは、
成功している大家さんの本をうのみにしてはならない
・あるのは原理原則
・いつでもどこでも通じる方法はない
・市場の落ち込み時期に購入すれば誰でも利益がでる
という事実です。
そのため、この本では、
仕組み、原理原則を徹底解説しているため、
何度でも読み返す価値のある本といえます。
失敗しない不動産投資の始め方(3つの掟)
失敗の原因は、
「自分の身の丈以上の投資」をしてしまうことです。
ゆえに、守るべき3つの掟が紹介されています。
掟①:区分所有(1R、1K)を、現金買いで始める
掟②:リスクを減らすため、小さな額の不動産を現金購入
掟③:表面利回り12%以上をねらう
また、空室をつくらないためには、
できるだけ長く入居してもらうことが重要で
以下の必要性にも触れています。
・入居者へのアンケート実施
・お掃除サービス(部屋の点検状況)
・内装(コンセントカバー、照明、水栓)
・広告企画料の上乗せ
失敗しないための3つのSTEP
①選んではいけない物件を避ける
・駅から遠い
└10分以内が望ましい。遠い場合、企業や大学などのニーズ必要
・近くにコンビニやスーパーがない
└夜道が暗くない、人通りあるかも女性目線で大事
・都心まで遠い
└B級地域を狙う(後述)
・供給過剰地域の物件
└(参考)見える賃貸経営での空室率調査
・事故物件はなんとしても避ける
└初心者にはハードル高い
(参考)大島てる:自己物件公示サイト
②B級地域を狙う
・次の4つのいずれかにあてはまるような駅周辺
A)複数の路線が交差している駅
B)土地区画整理事業や市街地再開発事業が行われている駅
└(URL)東京都の市街地市街地再開発事業の事業中、もしくは検討中
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sai-kai.htm
C)大型商業施設が将来できる予定の駅
└武蔵小金井のような完成前にマンションを狙うのが基本
D)人気のある駅の2駅ほど先で各駅停車の駅
└「下北沢」なら梅ケ丘or千歳船橋あたりで利回りよくなる
③表面利回りが12%以上でる不動産物件に絞る
・経費から逆算して算出
└固都税、管理費用、修繕積立金、PMフィー、保険料
空室に備える費用、退去時の現状回復費
誠実なコンサルタントはこんな人!
・不動産投資のリスクをきちんと話してくれるか?
・紹介する物件の「難点」をきちんと話してくれるか?
・最後まできちんと面談を見てくれるか?
→だからといって、自分自身がしっかり勉強する必要がある
不動産鑑定士が定義する優良物件の情報
・売主事情で売却を急ぐ案件
└離婚、相続、ローン返済を急ぎたい
・相場を下回る物件
└売主が価格設定を間違えている
・不動産市場が落ち込んでいる時期
└高利回り狙える(今のそのフェーズ)
【結論】失敗も見越して、小さく始めることが最大のリスクヘッジ
・タイトルの正解は「現金買い」
・不動産投資を始めるためには、物件探すと同時にキャッシュを貯めること
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