【書籍レビュー】低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人【★★★★★】

書籍レビュー

低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人:重吉勉

【一行要約】レバレッジの黄金律は、●戸のワンルームを持つ!

東京23区・中古・ワンルームの不動産投資を扱う
日本財託の代表の著書です。

不動産投資を始めたときに、

東京のワンルームの本がいっぱい出てるけど、本当に儲かる?

と興味をもち、いろいろと調べ始めました。

ワンルームという投資手法は、

・時間をかけることによって
・手堅い運用をすることができて
・安定的な純資産が築ける手法である

ということがこの本では書かれています。

色々なワンルーム本が出ていますが、
その投資手法の図解が分かりやすいこともあり
今回紹介します。

今更ですが、もしワンルームをやるなら
超堅実に取り組みたいと思うので、
その目的に合致することもあり、星5つとしています。

低金利時代に失敗する人

・自己資金を出さない
・身の丈を超えた多額の借金をする人
・純資産に注目せず、目先の資産、家賃収入ばかりを気にする人
・賃貸需要を気にせず、地方や郊外でアパート経営を行う人
・計画的に繰上げ返済を行わない人
・短期的な視点で資産形成を考えている人

成功するための条件

つまり、日本財託は、上記の失敗典型例を避けるため、
下記のような点を留意した投資を推奨しています。

①総投資額に占める借入比率(返済比率)を40%以内に留める
 └レバレッジを効かせることで資産拡大のスピードが進む
  返済比率を抑えることで、金利上昇リスク等にも耐えられる
②都内の中古ワンルームに投資する

 └都内は、賃貸需要が安定し、価格が安く、高利回りである
  ワンルームは、空室期間が短く、リフォーム費が安い
③繰上げ返済を欠かさない
 └株式等の投資で損をする時間がもったいない、残債減らすほうが確実
④信頼できる管理会社と組み、管理体制を整える
 └「不動産は管理を買え」という金言は真理

不動産投資のレバレッジの力

同じ資産を作るなら、不動産投資の方が2倍も早い

目に見える以上の資産効果

・手元資金(インカムゲイン)+元本返済による、純資産の増加
・寝ている間も資産が増えていくことが不動産投資の強み

繰上げ返済の高い運用効果

資産を増やすレバレッジの黄金率

複数の家賃収入がある状態で、1戸のローンを集中的に返済していく形式
ローンのないマンションが2戸(繰上げ返済で15年がメド)

ローンのあるマンションが1戸

資産拡大のイメージ

レバレッジ黄金率+繰上げ返済=資産形成スピードが加速

【応用編】3戸目、4戸目を同時購入するタイムレバレッジ

・3戸目の返済期間は7年11ヶ月で同じ
・4戸目の返済期間が5年となり、10ヶ月短縮可
・ただし、借入割合が増えるため、金利上昇リスクなどに対してリスクはあがる

【まとめ】都内ワンルーム投資は、リスクは低くて安定的。ただし、時間はかかる

・タイトルの正解は、「3」
・本の中では、定年までに安定的な資産を築くこととされており、
 この時間感をどのように捉えるか次第
・ワンルームだけの買い増し戦略、ワンルーム→一棟物のハイブリッド戦略、
 どういった方法をとるかは個人の目的とリスク許容度に寄る

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