低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人：重吉勉
【一行要約】レバレッジの黄金律は、●戸のワンルームを持つ！
東京23区・中古・ワンルームの不動産投資を扱う
日本財託の代表の著書です。
不動産投資を始めたときに、
東京のワンルームの本がいっぱい出てるけど、本当に儲かる？
と興味をもち、いろいろと調べ始めました。
ワンルームという投資手法は、
・時間をかけることによって
・手堅い運用をすることができて
・安定的な純資産が築ける手法である
ということがこの本では書かれています。
色々なワンルーム本が出ていますが、
その投資手法の図解が分かりやすいこともあり
今回紹介します。
今更ですが、もしワンルームをやるなら
超堅実に取り組みたいと思うので、
その目的に合致することもあり、星5つとしています。
低金利時代に失敗する人
・自己資金を出さない
・身の丈を超えた多額の借金をする人
・純資産に注目せず、目先の資産、家賃収入ばかりを気にする人
・賃貸需要を気にせず、地方や郊外でアパート経営を行う人
・計画的に繰上げ返済を行わない人
・短期的な視点で資産形成を考えている人
成功するための条件
つまり、日本財託は、上記の失敗典型例を避けるため、
下記のような点を留意した投資を推奨しています。
①総投資額に占める借入比率（返済比率）を40％以内に留める
└レバレッジを効かせることで資産拡大のスピードが進む
返済比率を抑えることで、金利上昇リスク等にも耐えられる
②都内の中古ワンルームに投資する
└都内は、賃貸需要が安定し、価格が安く、高利回りである
ワンルームは、空室期間が短く、リフォーム費が安い
③繰上げ返済を欠かさない
└株式等の投資で損をする時間がもったいない、残債減らすほうが確実
④信頼できる管理会社と組み、管理体制を整える
└「不動産は管理を買え」という金言は真理
不動産投資のレバレッジの力
同じ資産を作るなら、不動産投資の方が2倍も早い
目に見える以上の資産効果
・手元資金（インカムゲイン）＋元本返済による、純資産の増加
・寝ている間も資産が増えていくことが不動産投資の強み
繰上げ返済の高い運用効果
資産を増やすレバレッジの黄金率
複数の家賃収入がある状態で、1戸のローンを集中的に返済していく形式
ローンのないマンションが2戸（繰上げ返済で15年がメド）
＋
ローンのあるマンションが1戸
資産拡大のイメージ
レバレッジ黄金率＋繰上げ返済＝資産形成スピードが加速
【応用編】3戸目、4戸目を同時購入するタイムレバレッジ
・3戸目の返済期間は7年11ヶ月で同じ
・4戸目の返済期間が5年となり、10ヶ月短縮可
・ただし、借入割合が増えるため、金利上昇リスクなどに対してリスクはあがる
【まとめ】都内ワンルーム投資は、リスクは低くて安定的。ただし、時間はかかる
・タイトルの正解は、「3」
・本の中では、定年までに安定的な資産を築くこととされており、
この時間感をどのように捉えるか次第
・ワンルームだけの買い増し戦略、ワンルーム→一棟物のハイブリッド戦略、
どういった方法をとるかは個人の目的とリスク許容度に寄る
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