【書籍レビュー】利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A【★★★★☆】

【一行要約】たくさんの●●●●が直面してきた疑問や悩みに答えた一冊

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A：大谷義武

不動産投資の入門書として、ぜひ最初に読んでほしい一冊です。

オススメの方法はQ&Aです。

不動産投資といっても物件を購入するだけではなく、
融資、節税、相続など多岐に渡ります。
だからこそ、いきなり基礎本を読み進めるのではなく、

①Q&Aの本を用意する
②自分に興味がありそうなテーマ（Question）と答え（Answer）を眺めてみる

いきなり網羅しようとせず、
自分の理解度に応じて、繰り返し眺めていくということがオススメです。

以下の記事で、この本の結論（Answer）を網羅することができます。

第1章：買うべき物件、買ってはいけない物件を見極める（物件取得編）

・資産形成には一棟ものが有利（バルク買いなら区分所有でもおもしろみあり）
・利益を得るなら、中古＞新築（新築は投資回収スピードが遅く価格が下がりやすい）
・税引後利益まで考えれば、築年数の古い「木造」が最も利益を得やすい
・借地権は、高利回りが狙えるため、融資がつくなら狙い目
・築古物件は短期で多額の減価償却が狙えるため節税メリットが大きい
・購入前には、配管・エレベータ・屋上防水・耐震・外壁塗装など高額費用に注意
・立地、違法建築など、変えられない欠点のある物件を買ってはいけない
・入居率・レントロールは、賃料水準の妥当性と入退去履歴をチェックする
・土地、建物の内訳として、建物価格を合理的な範囲で大きく設定すべし
・流動性の観点から人口100万人以上の大都市圏に絞るべき

第2章：長期・低金利の好条件で融資を引き出す

・個人の属性によって、借入可能額は決まる
・キャッシュフローが回るように、融資期間は最低15年、できれば20年以上設定する
・借入は①金利・②期間・③借入割合の3点で考える
・融資の形態は、経営者はオーダーメイド型、サラリーマンはパッケージ型
・連帯保証人は個人では必須、法人では自分が連帯保証人になる
・物件担保評価額＋買主の信用貸出枠が物件価格を上回ればフル・オーバーローンも！
・金利は、変動か短期（5年以下）の固定を選ぶのが基本
・地銀からオーダーメイド型の融資を受けるには、不動産会社の紹介が近道
・金利を下げるには、①まず金利交渉、②下げられない場合には借り換えする
・共担は原則しない。取得物件だけ担保に入れるのが鉄則。
・複数棟をスムーズに取得するにはとにかくキャッシュフローの回る長期借入をすべき

第3章：事故・トラブルをスムーズに解決して機会損失を防ぐ

・管理会社を見極めるポイントは、管理戸数と入居率が判断基準
・自殺、他殺は保険でリスクヘッジが可能、自殺は保証人等への損害賠償も可能
・ハイリスクな入居者には、保証会社の加入及び定性面のチェックを
・高齢者の孤独死リスクは、保険とセンサーを活用してヘッジする
・ペット可物件は、賃料や入居率UPが期待できる一方、現状回復費の増加やトラブルも
・安定運営には、火災保険・地震保険・施設賠償責任保険にも入るべき
・本当に信用できるのは、保証人より、保証会社
・入居クレームは起こさない体制をつくる、起きた場合は迅速に対応する
・適切なリフォーム&現状回復は、費用対効果で判断（自己満足はダメ）
・家賃滞納者を追い出すには、滞納家賃を督促し、応じなければ裁判する
・契約書に入居者負担の範囲を明記しておくことで、訴訟に対抗する

第4章：効果的あタックスマネジメントで手残りを最大化する

・減価償却で課税を繰り延べることで、手元キャッシュを増やし活用できる
・減価償却の赤字は、融資の評価には関係ない
・建物と設備を分けることで、設備部分を最短3年で償却でき、節税効果が高まる
・評価額と市場価格のギャップの大きい収益物件が相続対策向き
・余命3ヶ月で物件を買っても、個人かつ本人の意思で取得すれば相続対策になる
・相続対策として、個人で相続直前ならタワーマンション、法人なら通常の収益物件
・「純粋に収益物件活用のために支払った支出」のみが必要経費になる
・資産管理法人を作るメリットは、税率差による節税、経費枠拡大、所得分散など
・何を目的に収益物件を取得するかによって、最適な名義人を選択する
・税務調査には、申請書類を確認のうえ、税務調査に強い税理士に同席してもらう

第5章：物件の売り時と適正価格で判断する

・地方物件は、好景気には売れるが、不景気には厳しい
・木造の築古は、減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れる
・保有期間として、個人なら5年超の長期譲渡のタイミングでの売却がベスト
・売却から逆算した管理を行う
・専任媒介と一般媒介の選択はケースバイケースだが、基本は専任
・手残りを最大にする売り方は、不動産に詳しい税理士は必須
・中古建物として売るか、更地にするかの判断は、収益性と資産性の天秤で判断
・オーナー社長にとって最適な売却タイミングは、本業がピンチのとき
・長期保有・運用上のポイントは、安定した利益と節税効果を得ながらの買い増し

【まとめ】トータルで利益が得られかどうかは、投資回収のスピードが早いこと＋物件価格が下がらないこと

・タイトルの正解は、「オーナー」
・武蔵コーポレーションの主力商品である、中古一棟へのやや偏った評価が前提なので
　星は4つとしていますが、何度でも読み直したくなる一冊です。