挑戦したいけど、失敗したくな不動産投資1年生に教える
圧勝大家の事業戦略：川添敏己
【一行要約】不動産投資における究極の目標は●●●●●の確保である
著者は福岡県で8棟200室のオーナーとして成功し、
「天神大家の会」という大家コミュニティを立ち上げています。
不動産投資と賃貸経営を成功させるための要素を
4つに分解して以下と定義付けています。
①【利回り】物件の力（25％）
②【融資条件】金融金（25％）
③【運営管理】管理会社
④【戦略】オーナーの頭脳（③④で50％）
著者にとって、
不動産投資で成功することや
利益をあげ、収益を増やすことは究極の目標ではなく、
あくまで手段にすぎない。
自分の人生を自分らしく生きるために
・家族
・時間
・趣味
・健康
・仲間
・お金
という人生の6大分野それぞれの自由と充実を図ることであり
そのために不動産投資という手法に出会い、成功を果たしています。
全体的に薄く広く正論を述べている内容ですが、
簡易な資金計画と収支計画は、初期段階で見るべき指標としても参考になります。
川添流不動産投資の5つのポイント
①最初は中古物件を中心に狙うことで空室リスクをできるだけ避ける
②極力多くの融資を組み、その後の賃貸経営に余裕のある形にする
③長期返済にすることで毎月の手残り＝キャッシュフローを残す
④物件を増やし、戸数を増やすことで毎月の売上とキャッシュフローの絶対額を増やす
⑤毎月の収支バランスをよくしていくことで経営体質を強くする
銀行というものの本質と経済のカラクリ
・銀行のビジネスモデルは、一般の預金者から安い金利でお金を集め、
事業者に100倍以上の金利で融資利ザヤを稼ぐ
・つまり、豊かな生活を送るには、事業者側に回りる必要がある
物件より先に金融機関を探す
・属性にあった金融機関を選ぶ
└狙い目は、地元の信用金庫や信用組合
・複数の金融機関を味方につける
└1棟目は自ら足を運び、開拓して事業計画を説明すべき
・ローンは金利よりも返済年数を重視する
└フル、オーバーローンができれば手元の余裕資金がもてる
・できるだけ早いタイミングで法人名義にする
└節税対策、今後の資産拡大のための地ならし
・読んでもらえる「事業計画書」と「資金計画表」を作る
└1番大切なのは、物件取得後の毎月の収支と返済計画
物件購入に必要な4つの視点
①表面利回りと実質利回り
└大型物件は、エレベータや共用部費で表面と実質に乖離が出るので注意が必要
②極力少ない自己資金
└融資を賢く利用することが優先
③イールドギャップ
└借入金利と投資物件の利回り差をきちんと把握する
※イールドギャップ（YG）＝総収益率（FCR）ーローン定数K（％）
※FCR：NOI(空室リスク、経費を抜いたNET収入)÷購入総額(売買代金＋諸費用)
※K％：年間返済額を借入金額で割ったもの
④キャッシュフロー
└上記①②③が良い条件を満たせばキャッフローはよくなる
不動産相場勘のつけ方
・きちんと現場を確認し、資料は必ず疑ってかかることが大事
・現地調査では築年数と建物の状態（ボロボロ）が一致しないケースが多い
・土地勘のない場所の物件購入は、初心者は避けた方が賢明
・駅から物件まであるき、周辺の入居率やそのエリアの競争力を調査すべし
・空室になったときの対策がイメージできるかが重要
└空室余裕率20％が購入する最低ライン
・大規模修繕、耐震基準も要チェック事項
・競合物件より目立つリフォームすることで差別化を図り空室対策が図れる
勝つための運営
・まずは「競争相手」に対して、いかに勝つかを考える
①汚い→清掃回数、箇所のチェック
②暗い→照明交換、設置
③対応が遅い→管理会社の見極め
・大事なことは、オーナー自身が自分の目で見ること、感じること（一次情報）
・管理会社と協力体制を築くこと
└購入後、自分しかできないことに軸足を置き、管理は任せたほうがよい
（勉強のために、自主管理をやることはOK）
・部屋のパッとみの印象をあげるためのステージング
・建物の顔になるエントランスのリニューアル
・アパート名称の変更
・「誰でもいいから入居させて」ではダメ。ターゲットを明確にした運営を意識
【まとめ】成功の鍵は事業経営目線
・タイトルの正解は、「経済的自由」
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