【一行要約】低金利の今、資産性の高いマンションを購入することは、住みながら●●できる
絶対に満足するマンション購入術【★★★★☆】：マンションブロガー のらえもん
分譲マンション評論家としても名高い
ブロガー著者です。
検討者・住民が書き込む掲示板がコミュニティがあるのですが、
いろんなひとが、
「のらえもんさんの記事によると・・・」
と引用されているケースも多々見受けられます。
マンション評論といえば、
・住まいサーフィン
・スムログ
が2大巨塔です。
「住まいサーフィン」はセミナー体験談もありますので、
ぜひこちらも参照ください。
関連記事：【セミナー体験記】住まいサーフィン（スタイルアクト）【★★★★☆】
戦略的思考で考えるマンション購入の2つのルールとテーマ
最初に結論が出ていますが、
シンプルですが、非常に素晴らしく的を射てます。
ルール①：フルローンで購入し、いつ売却しても残債が減るスピードより、物件価値の目減りのほうが遅い物件を買う
・5000万円を金利1％で借りた場合、10年終了時に残債25％減少
・つまり、これよりも不動産価格の下落スピードが遅いものを買う
・すなわち、ローン残債と物件現在価値の差が貯金になる
＜補足＞
・上述の住まいサーフィンでは、ここを「7つの法則」として公式化しています
ルール②：ルール①の経済的条件を満たしたうえで、自分の家族の最大幸福を図る
・割安であっても妻や子供が不満を抱えたり、不幸を感じるならその購入は失敗
・マンション購入は、自身と家族の幸せのための手段であることを心得る
＜補足＞
・マンション購入を資産的法則から捉えたものも多いですが、
「家族が幸せに暮らす」ことから逆算して、優先順位を決めていく点は秀逸です
・実際、両親の実家が近いとか、家族ごとの諸事情があるはずなので、
一般的な法則には出てこない個別の事情を、きちんと織り込んで考えるべきです
新築マンションで損をしない買い方
・「損をしない＝お得な＝資産価値を保ちやすい」という定義付け
Q：どのエリアのマンションを選べばよいか
・大前提として、「これから人口が増えていく街」
・幹線となる駅と商業・オフィス集積地の周辺
・バス便を避けつつ、できれば徒歩10分以内、そして300戸、
できれば500戸以上の超大規模マンションで価格形成の歪みを見つけて購入するか
Q：タイミングはいつか
・再開発によって人口と利便性があとからついてくる地域は、
必ず最初の物件が一番安く、最後の物件が一番高くなる
Q：居室の方位別中古マンション騰落率はどうか？
・南向きの価格差は、中古になると半分まで縮まる
・タワーマンションの場合、夏の西向きは日差しが強いので、デメリット実感しやすい
＜方位別騰落率＞
・西、東：+3.5％
・南西、南、南東：-3.5％
・北西、北、北東：+13.1％
・総計：+0.2％
Q：住宅ローンの頭金はどれくらいが適当？
・期間はできるだけ長く、金利はできるだけ安く、借入金はできるだけ多く
・諸費用程度の自己資金を用意できない人は買うべきではない
・諸費用払ったうえで、自己資金が購入金額の1割程度あることはマスト
Q：住宅ローンの選び方は？
・10年以内の買い替え：変動 or 10年固定
・将来に渡って住み続ける永住思考
→保険を掛ける必要ない人：変動
→生活の安定を取りたい人：全期間固定
Q：住宅ローンの疾病保証は必要か？
・無料付帯ならうれしい。条件によっては検討してもよい
・ただし、健康な男性で30代なら、積極的に入る必要はなし
その他の注目記事まとめ
データに基づくお宝情報盛りだくさんなので、結論だけでも拾う価値ありです
・売却時、最上階や角部屋は査定でプラスだが、新築時の価格差は取り戻せない
・同じ広さの南向きと西向き高層階、同じ価格ならどちらが得か？
→10年後に転売するなら西向き高層階
→10年後も住み続けるなら南向き低層階
・仲介業者が味方になってくれる顧客
→自分の条件を正確に伝えて、フットワークが軽い、誠実な顧客
・中古マンション管理の良し悪しは、①ゴミ箱、②掲示物、③自転車置き場をチェック
・築浅中古マンションの利点は、
①新築プレミアム（+10〜20％）を払う必要がない
②現在の金利で確定できる
③実際の部屋や環境、隣近所を確認できる
・経済学でフリーランチ（タダ飯）はありえない。売却仲介手数料無料は薦めない
【まとめ】プロの理論を学んだら、後は行動が大事
・タイトルの正解は「貯金」
・これだけ分析してくれているので、わざわざ検証する必要なしですが、
上記の概論だけでも踏まえて読み進めると、かなり理解度は進むと思います。
・ただし、忘れてはいけないのは、あくまで理論にすぎません。
自分自身が探し、決断するという実践が不可欠であり、本人の行動力こそ必要です。
・「読めば儲かる」理論は凝縮されているので、あとは実践あるのみ！
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