【一行要約】連戦連勝を続けるには、●●●●のことを、●●●●にデキる人！
300勝0敗！不動産投資「超」圧勝法【★★★☆☆】：西川将史
超煽っているコピーが印象的ですね！
ところが、読んでみると
不動産投資論は至極真っ当です。
一棟ものの不動産投資を考えたい
と思っている人は、
ぜひ、読んでおいて損はない一冊です！
融資条件
上記の3つに加えて
さらに、5つのポイントを足して、
全部8つのポイントがあるとしています。
④自分の親兄弟、配偶者の親兄弟の状況
└相続財産の有無、居住地や金融機関の取引先
⑤運転免許証
└末尾は再発行数字なので多いとルーズな評価に
⑥資産ポートフォリオ
└分散投資を行うことで好印象
⑦相談票や家系図などの分かりやすい表
└金融機関の担当者が理解しやすいもの
⑧銀行口座の出入金
└高額な出金は控える（浪費はダメ）
担当者に気に入られる方法
・金融商品を購入する
・口座を作成する
・保険に加入する
・投資家を紹介する
不動産投資業界における情報流通の構造
①自分の顧客に購入するように営業を行う（個人・両手）
②自分の課・部で購入客を探す（課内・部内両手）
③他支店等含む社内で購入者を探す（社内両手）
④仲のよい仲介業社で、買主を探す（次への取引につながる片手）
⑤市場へ情報を開示し、買主を探していく（片手）
①〜④が
水面下物件・未公開物件と呼ばれるもので
いいものであればすぐに売れてしまいます。
そのため、
ポータルサイトに掲載されているのは、
「残り物扱い」という評価になりがちです。
優良物件が生まれる10のケース
・オーナーが高齢（資産整理）
・相続（相続税対策）
・資金難による売り急ぎ
・事故物件
・再建築不可
・任意売却物件
・競売物件
・地場の管理会社からの情報
・空室率の高い物件
・ボロ物件の再生
ライバルに競り勝つ方法
・不動産業者から投資家に対して、
最も重視するのは、「決断力」と「行動力」
①個人属性の開示（確定申告書、決算書等）
②ビジョンを伝える（●年後までに、●●万円の家賃収入）
③レスポンスを迅速に（個別連絡あった際へのレスポンスは必須）
収益不動産の種類と特徴
物件を見極めるプロのテクニック
①人口動態データに基づくマクロ環境調査
└「人口推移＋地名」で検索するのがオススメ
②周辺エリアの需給バランスを把握する
└ホームズの「賃貸ヒートマップ」がオススメ
③空室を埋めるためのコストを算出する
└リフォーム費用を事前に見積もる
④レントロールを正しく読み解く
└周辺相場、更新時、入居年月、滞納有無、賃料バラつき
⑤将来発生する修繕コスト
└購入以前に把握しておく、価格交渉にもなる
⑥「PM＝入居管理費、BM＝建物管理」コストの算出
└管理会社のリーシング力で変わる
⑦周辺環境に起因するリスク指数を見積もる
└除雪、潮、湿気、温泉等
⑧収益性を高められる要素
└自販機、太陽光、シェアリング
信頼できる業者のチェックリスト
ダメな管理会社
①管理物件の稼働率が85％未満
└稼働率は客付力と同義でもあるため
②関連会社や協力会社への業務丸投げ
└対応が遅くなる
③退去時のリフォーム対応
└遠隔地だと悪質なケースも
管理会社のポテンシャルをフル活用する
・お中元やお歳暮を送る
・半年に1回、年に1回は挨拶に出かける
①広告費の大量投下
②ホームステージングの導入
③条件緩和で入居者の確保
④初期費用無料キャンペーン
⑤営業担当への個別インセンティブ
物件の買い増し
・積算評価と収益還元の2つのバランスをよく考えること
└1棟目→高利回り、2棟目→積算評価がでるもの
・1棟目を担保に2棟目は買いづらい
└キャッシュがしっかり出るまで待つ必要あり
・繰上げ返済はせず、しっかり現金を貯める
ライバル少なく利益を生み出すブルーオーシャンを狙え
【まとめ】最終ゴールはブルーオーシャン領域
・タイトルの正解は「当たり前」
・基本情報は網羅されているので、いま一度照らし合わせてみるのもオススメ
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