あなたならこの紹介を買いますか?
今年の「CFネッツ不動産フェア」はオンライン開催されました。
その場で収益物件がプレゼンされ、買い付け(抽選)できるという仕組みです。
①営業マンがオススメ仕込み案件をプレゼン
②社長、副社長、PM責任者の計4名が論評
という流れで物件をどんどん紹介していきます。
そこで今回は仕込み物件について
・概要
・図面
・シミュレーション
・担当の一押しコメント
※なお★は判定員4人のジャッジです。★は◎、▲は保留という判定です
に加えて
・プロの目線(論評の要約)
をまとめました。ぜひご賞味ください。
①品川区・不動前駅・徒歩5分【★★★★】




・キッチンの横に洗濯置き場をつける必要あり
・2Fの場合、下のテナントに何が入っているかは注意必要
・71室あり管理体制も整っている
・目黒なら1400〜1500万相当、意外にマイナー駅で投資効率として◎
・このエリアで1棟で買うなら、1戸あたり1500〜1600万
・「トップ●●」シリーズはバブル前に大量建築され狭小も多いので注意必要
文京区・西日暮里駅・徒歩8分【★★★】



・現況賃料は少し高い、引き直し必要(6.5万くらい)
・コロナ影響あり(管理14件のうち8件入退去出た)
・この居室の中で洗濯置き場の設置が難しい
・買ってすぐ退去するとリフォーム費用もかかるのでFCRはもっと固めに見る必要あり
・近隣相場より賃料高い物件は注意が必要
・総戸数が多いため修繕積立金が潤沢(億超え)で安心
・新築1Rの相場3000万と比較しても割安

品川区・五反田駅・徒歩4分【★★★★】


・旧耐震基準のため融資ハードルは少しあがりそう
・価格的には出口の心配もそこまでないのでは?
・五反田のオフィス側なので住環境も悪くない
・融資対策としてキャッシュで買って共同担保いれて物件金額の2倍まではフルローンもあり
・人口動態を考えるとこの開発地区は資産の移転先、相続税対策としても資産防衛になる
・ドラム式洗濯機を置いたり20平米あれば使いやすい
渋谷区・幡ヶ谷駅・徒歩4分【★★】




・場所は最高だが総世帯数少なくて直近の大規模修繕ないのが心配
・修繕積立金足りないのでは?次やるときに大丈夫?という懸念あり
・「売却するならいま」だからこその、この値付けなのでは
・リノべーションありで6.7万の引き直し賃料が妥当(現況賃料はやりすぎ)
・31戸なら全戸買い占めというのもおもしろいのでは?(笑)
・投資目的によって買う目的が変わることは理解しておくべき
・相続税対策になるし資産目減りしないから、俺買うから(社長談)
新宿区・牛込神楽坂・徒歩1分【★★★★】




・新耐震、世帯数多くて、中庭あって、徒歩1分、超いい
・大江戸戦(電車の横アクセス)可能で利便性も素晴らしい
・共用部の充実、利用できる価値は大きい
・戸あたりの修繕積立金の低さも好感がもてる
・現況賃料7.8万は高すぎ。引き直し7.3万が現実的
・飲食店も多いが商店も多くていい場所。資産価値が目減りしない場所
大田区・穴守稲荷駅・徒歩2分【★★★★】



・駅力はないが、エリアとしていいしかつ駅徒歩2分(羽田空港歩いて13分)
・キャップレートが下がるエリアが一番リスクが低い、その観点で羽田は堅い
・都内・新耐震・1000万以内という投資初心者には特にオススメ
・この界隈の区分RCが少ないので希少価値は高い
・騒音問題を気にするひとも一定数いて、新築アパートとの差別化にもなる
・5Fエレベータなしの3Fで部屋もいい。修繕金も貯まりやすいの利点
・コロナが収束したら家賃UPも十分に見込める
・羽田イノベーションシティ、キングスカイフロント完成でV字回復も見込めるエリア
(大阪)中央区・北浜駅・徒歩7分【▲▲▲▲】



・家賃低い割に修繕積立金高い、運営経費が高すぎるのでは?(27戸でエレベータあり)
・この条件で東京なら7.5〜8万とれるので、大阪は利回りは低い
・価格交渉中で950万くらいまで下げて、融資条件がよければ目線があってくる
・大阪は運営経費が高い物件多いので、家賃下落して空室でると運営がキツくなる
・PM的には決めやすい物件であるが投、資効率の観点は一考の余地あり
・北浜駅7分だと駅近ともいえない。東京でいいかもと思ってしまう
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